초고층 아파트가 우후죽순처럼 확산하면서 과밀, 교통체증, 녹지축소, 콘크리트 숲에 갇혀있다는 평가는 점차 높아지고 있다. 개발이익이 극대화 되는 결과이다. 개발이익은 도시계획의 형평성의 경계를 넘고들며, 이익을 위한 기준을 바꾸자 하는 요구는 그침이 없다. 바꾼다는 의미는 개발욕구의 형평성과 그리고 도시전체의 공정 시스템에 관련되는 부분이며 이는 최근에 논란이 되고있는 구)일신전남방직개발의 사례를 통해서 사회적 논란이 확산되고 있다.

상업지역은 주택과 공장을 제외하고는 도시공간에서 모든 행위를 담는 용광로 같아서 개발자는 상업지역에거 개발사업을 원한다. 그런데 상업지역이 필요 이상으로 확산되고, 대규모 개발을 통한 개발사업이 늘어나면서 도시안에서 수요자를 확보하기가 용이하지 않은 시대이다. 그 틈을 매꾸어주는 개발방법이 상업지역에서 준주거형인 오피스텔이 확산되었고, 본격적으로 아파트건축 개발이 이루어지면서 상업지역에서 주상복합주택이라는 건축유형은 개발자에게 매력적으로 받아들여졌다.

개발이익을 위해서 상업지역에서 아파트가 개발되면서 주거환경, 도시계획법의 형평성 등의 혼돈이 시작된다. 이 문제를 조정하기 위하여 도시계획과 개발에서 균형을 찾기 위해 를 도입하고, 상업지역에서 주거건축이 과도하지 않은 기준을 도입하였다. 주거 기능의 상한선과 비-주거 기능의 최소기준을 도입하였다. 주거건축 용도는 80~90%, 비-주거건축 용도는 10~20%로 도시마다 차이가 있다. 광주광역시의 경우는 10%로 기준을 정했다가 15%로 조정하였다. 상업지역에서의 본래의 용도를 지킴으로서 도시기능과 주거환경의 질을 관리하는 마지노선인 셈이다.

도시계획에서 상업지역을 얻기위해서는 도시에 대형유통시설과 상업시설이 필요하다고 상권분석과 자료를 제시한다. 심지어는 정치권에서도 선거과정을 통해서 도시의 운명을 바꾸는 발전사업이라고 홍보한다. 그러나 상업지역으로 지정되고 난 이후에는 상업기능의 대표격인 판매용도는 과잉이라고 주장한다. 주장하는 사람이 잘라졌으니 한입으로 두말하지는 않았지만 둘 중의 하나는 거짓을 주장한 것이 분명하다. 시점을 바꾸어 생각해 보면, 상업시설로서 판매시설이 과잉이라고 주장하는 개발자의 얘기를 시작으로 보면, 광주시에 3대 대형 판매유통시설이 광주의 미래를 개척할 사업인가? 라는 점이 거짓이라는 주장을 한 셈이다.

개발자는 상업용도지역에서 개발건축유형을 주거복합건축을 위주로 토지용도를 지정받고, 주거복합건축에서 의무기준인 비-주거건축 면적 비율을 축소해야 한다고 주장한다. 그 대신에 아파트를 개발 총량의 90%까지로 바꾸어야 한다고 한다. 아파트가 90%이면 아파트단지이다.애초에 주거용도지역으로 지정하는 것이 맞으나 상업지역으로 승인받아서 개발 용적률을 90% 정도를 더 활용하도록 하는 것이 개발자의 전략이다.

그럼에도 불구하고 상업지역이 반복적으로 지속적으로 넓혀 간다. 이미 광주에서 상업지역은 필요 이상으로 많이 지정되어 었고, 또한 대규모 도시계획지 변경도 예정되어 있다. 이 문제는 특정업체의 문제가 아니고 모든 개발업체가 실행하는 개발공식이라 해도 과언이 아니라는 점이다.

주상복합개발은 직-주복합으로 주거 공동체공간이 되어야 한다.

판매시설은 대형쇼핑센타에 경쟁력을 잃은 지 오래이기 때문이다. 오히려 85-90%가 아파트인 고밀도 주거계획에서는 판매시설로 반복하는 것은 비-주거공간에 대한 수요를 주 공간으로 하는 것이 부적절하다고 본다. 오히려 주거공간에서 주민공동체, 도시공동체 공간으로서 정합성으로 수요공간을 고려해야 한다. 둘째, 이 지역의 비-주거공간은 도시의 미래산업과 지식산업, 그리고 전략산업에 부합되는 도시기능을 확보하는하는 공간으로서 관리되야 한다. 수요자는 민간이 아니라 공공이 될 수도 있겠다.